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CEDOLARE SECCA SULLE LOCAZIONI COMMERCIALI – SUCCESSIVE PROROGHE – CHIARIMENTI 

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Attraverso la risposta all’interpello n. 34 dell’11 febbraio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha offerto nuovi rilievi in merito all’applicazione dell’imposta sostitutiva (cedolare secca) per gli affitti di locali commerciali come negozi o botteghe.

Si rammenta che l’art. 1 comma 59 della Legge n. 145/2018 (Finanziaria 2019) aveva introdotto la facoltà di optare per l’aliquota agevolata del 21%, rispettando precisi requisiti, per le locazioni:

Tale normativa rappresentava una misura eccezionale, non più riproposta dal legislatore e rimasta circoscritta esclusivamente ai contratti commerciali siglati nell’anno 2019.

CASO DI SPECIE

Il parere n. 34/2026 prende in esame un contratto di affitto relativo a un immobile C/1, avviato nel 2013 e rinnovato alla prima scadenza naturale (2019) per altri 6 anni. In quella fase di rinnovo nel 2019, il locatore aveva beneficiato della novità legislativa, scegliendo la cedolare secca per il canone commerciale.

Giunti al 2025, il medesimo contratto è arrivato a una nuova scadenza. In vista dell’ulteriore rinnovo di 6 anni, il contribuente ha interpellato l’Amministrazione Finanziaria per sapere se potesse mantenere il regime della “flat tax” confermando l’opzione in sede di proroga.

OPZIONE SULLA SECONDA PROROGA

L’Agenzia delle Entrate ha espresso parere negativo, precisando che la possibilità di scegliere la cedolare secca per i locali commerciali in fase di rinnovo contrattuale è limitata solo a:

Di conseguenza, nel 2025, l’opzione prevista dalla Legge 145/2018 può essere validamente esercitata (se sussistono i requisiti di legge) solo:

CREDITO D’IMPOSTA PER INVESTIMENTI 4.0 – UTILIZZO CON COMUNICAZIONI IRREGOLARI – MODALITÀ DI REGOLARIZZAZIONE E SANZIONI

L’Agenzia delle Entrate, tramite la risposta all’interpello n. 40 del 16 febbraio 2026, ha delineato i criteri per sanare l’indebito utilizzo in compensazione del credito d’imposta 4.0 in presenza di anomalie nelle comunicazioni obbligatorie.

RILEVANZA DELLE COMUNICAZIONI PER LA FRUIZIONE

L’invio preventivo e la successiva comunicazione di completamento costituiscono adempimenti amministrativi essenziali. Sebbene il diritto al credito d’imposta 4.0 maturi con l’effettiva realizzazione dell’investimento, la mancanza di tali passaggi burocratici impedisce legalmente la fruizione del credito tramite compensazione.

RIMEDI PER L’AVVENUTO UTILIZZO CON COMUNICAZIONI ERRATE

Il caso analizzato riguarda una società che ha compensato due tranches del credito (una nel 2024 e una nel 2025) omettendo la comunicazione preventiva e trasmettendo in modo errato quella finale.

L’Amministrazione Finanziaria ha così distinto le modalità di intervento:

In entrambe le circostanze, resta salva la facoltà per il contribuente di ricorrere al ravvedimento operoso (art. 13 del DLgs. 472/97) per ottenere una riduzione delle sanzioni, fermo restando il pagamento degli interessi calcolati al tasso legale.

SOGGETTI IN REGIME FORFETTARIO – SUPERAMENTO DEL LIMITE DI RICAVI E COMPENSI

Attraverso la risposta all’interpello n. 26 del 10 febbraio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che ai fini della verifica del limite di 85.000,00 euro previsto dalla Legge 190/2014, rilevano tutti i compensi o i ricavi incassati dal contribuente forfettario. Questo vale anche qualora tali importi siano stati ricevuti per errore e poi rimborsati al cliente.

Nella fattispecie esaminata, un professionista ha oltrepassato il tetto degli 85.000,00 euro nel corso del 2024 a causa dell’incasso di somme non spettanti. Sebbene la restituzione di tali somme sia avvenuta solo nell’anno 2025, l’Amministrazione Finanziaria ha confermato che il superamento della soglia nell’annualità 2024 comporta inevitabilmente l’uscita dal regime agevolato a partire dal 2025.

Nonostante la fuoriuscita dal regime, al contribuente è riconosciuto il diritto di presentare istanza di rimborso per la quota di imposta versata in eccedenza sulle somme che sono state effettivamente restituite al committente.

REGIME FORFETTARIO E CONTRATTO DI RETE – COMPATIBILITÀ

Con la risposta all’interpello n. 24 del 9 febbraio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito i termini della partecipazione di un professionista aderente al regime forfettario (L. 190/2014) a un contratto di rete. Nello specifico, l’adesione alla cosiddetta “rete-contratto” non configura automaticamente una causa di esclusione dal regime agevolato.

IMPUTAZIONE DEI COMPENSI AL PROFESSIONISTA

La partecipazione a questa tipologia di rete non è equiparabile alla qualità di socio in società di persone, srl o associato in studi professionali. Tale compatibilità deriva dal fatto che la rete-contratto:

Pertanto, non venendo a crearsi un’entità giuridica distinta, non scatta il divieto di partecipazione previsto dalla normativa sui forfettari.

SOCIETÀ DI FATTO

L’Agenzia pone tuttavia un’importante condizione: l’operatività concreta della rete. Qualora l’attività svolta tramite il contratto di rete dovesse essere configurata come l’esercizio di una società di fatto, si verificherebbe l’immediata esclusione dal regime forfettario.

Ciò accade perché, ai fini fiscali, la società di fatto è parificata a una società in nome collettivo (Snc), rientrando così pienamente tra le fattispecie incompatibili con il regime di favore.

DETRAZIONE PER INVESTIMENTI IN START UP INNOVATIVE IN “DE MINIMIS” – CREDITO D’IMPOSTA SULL’ECCEDENZA – SOGGETTI IN REGIME FORFETTARIO

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 29 del 10 febbraio 2026, ha confermato un’importante apertura per chi applica il regime forfettario (L. 190/2014). Nello specifico, i contribuenti che risultano incapienti ai fini IRPEF possono beneficiare del credito d’imposta derivante dall’eccedenza della detrazione “de minimis” per investimenti in start-up e PMI innovative.

Secondo quanto previsto dall’art. 2 della Legge n. 162/2024, la quota di detrazione spettante (ai sensi dell’art. 29-bis del DL 179/2012 e dell’art. 4 comma 9-ter del DL 3/2015) che supera l’imposta lorda dovuta può essere convertita in un credito d’imposta.

Le condizioni fondamentali per questa operazione sono:

L’Agenzia ha chiarito che l’art. 2 della L. 162/2024 ha portata generale e non prevede restrizioni soggettive. 

CONTRIBUTI INPS ARTIGIANI E COMMERCIANTI – ALIQUOTE CONTRIBUTIVE PER IL 2026

L’INPS, con la circolare n. 14 del 9 febbraio 2026, ha confermato gli importi e le percentuali contributive per l’anno in corso. Dal 2025, le aliquote hanno raggiunto la misura definitiva a regime (24%), pertanto non sono previsti ulteriori incrementi strutturali.

Aliquote contributive 

L’agevolazione è strettamente legata a due condizioni temporali:

  1. Avvio attività: L’impresa o la partecipazione societaria deve essere iniziata nel 2025.
  2. Prima iscrizione: Il soggetto deve essersi iscritto per la prima volta alla gestione previdenziale di riferimento nello stesso anno. Nota: Per i collaboratori familiari, il beneficio spetta anche se l’impresa era già operativa prima del 2025, purché il loro ingresso e la loro prima iscrizione avvengano nel corso del 2025.

La riduzione del 50% si applica sia ai contributi fissi sul minimale sia a quelli calcolati a percentuale sull’eccedenza di reddito.

Il taglio riguarda esclusivamente l’aliquota IVS (Invalidità, Vecchiaia e Superstiti). Restano invece da pagare per intero il contributo di maternità e l’addizionale per la cessazione dell’attività commerciale.

Il bonus è valido per 36 mesi consecutivi, calcolati a partire dalla data di inizio dell’attività o dall’ingresso nella compagine societaria avvenuti nel 2025.

MASSIMALE DI REDDITO PER IL 2026

Il massimale di reddito per il 2026, oltre il quale non è più dovuta la contribuzione INPS, è invece pari:

ADESIONE AL CONCORDATO PREVENTIVO BIENNALE

L’adesione al concordato preventivo biennale, di cui al DLgs. 12.2.2024 n. 13, non fa venire meno gli obblighi contributivi e la base imponibile concordata assume rilevanza anche ai fini della determinazione dei contributi previdenziali obbligatori.

Resta ferma la possibilità per il contribuente di versare i contributi sul reddito effettivo, se di importo superiore a quello concordato come integrato ai sensi degli artt. 15 e 16 del citato DLgs. 13/2024.

ADESIONE AL CONCORDATO PREVENTIVO BIENNALE

L’adesione al concordato non esonera dagli obblighi previdenziali. La base imponibile per i contributi coincide, in linea di principio, con il reddito concordato. Tuttavia, il contribuente ha sempre la facoltà di versare i contributi sul reddito effettivo, qualora questo risulti superiore a quello proposto dal fisco.

MODALITÀ E TERMINI DI VERSAMENTO DEI CONTRIBUTI

I versamenti dei contributi devono essere effettuati, mediante il modello F24, entro:

SOGGETTI ISCRITTI ALLA GESTIONE SEPARATA INPS EX L. 335/95 – ALIQUOTE CONTRIBUTIVE PER IL 2026

Con la circolare n. 8 del 3 febbraio 2026, l’INPS ha confermato per l’anno in corso le aliquote contributive e i valori di riferimento per i soggetti iscritti alla Gestione Separata (L. 335/95).

ALIQUOTE PER I COLLABORATORI E SOGGETTI ASSIMILATI

Per i collaboratori e le categorie affini, iscritti solo alla Gestione separata e non titolari di pensione, l’aliquota base è del 33%.

A questa si aggiungono:

Le aliquote totali per il 2026 risultano quindi le medesime dell’anno precedente:

Collaboratori sportivi (settore dilettantistico) 

L’obbligo di iscrizione riguarda anche i collaboratori coordinati e continuativi dello sport dilettantistico (DLgs. 36/2021). Se non hanno altre coperture previdenziali o pensioni:

Fino al 31.12.2027, i contributi si calcolano solo sul 50% dell’imponibile. Rimangono dovute le aliquote aggiuntive (0,72% e 1,31%) sul totale dei compensi oltre la franchigia di 5.000,00 euro. Tale disciplina è estesa dal 2025 anche agli addetti al controllo delle corse ippiche.

Soggetti pensionati o con altra cassa

Per i collaboratori già pensionati o iscritti ad altre forme di previdenza obbligatoria, l’aliquota per il 2026 resta fissata al 24%.

Professionisti con Partita IVA

Per i lavoratori autonomi iscritti alla Gestione separata e privi di altra copertura o pensione, sono confermate:

L’aliquota complessiva per il 2026 è pari al 26,07%.

Professionisti sportivi (settore dilettantistico) 

Per i professionisti dello sport senza altra cassa o pensione:

Per i professionisti già pensionati o iscritti altrove, l’aliquota è del 24%, calcolata sul 50% dei ricavi (fino al 2027) oltre la soglia dei 5.000,00 euro.

MASSIMALE DI REDDITO PER IL 2026

Il massimale di reddito per il 2026, oltre il quale non è più dovuta la contribuzione alla Gestione separata INPS, è pari a 122.295,00 euro (120.607,00 euro per il 2025).

MINIMALE DI REDDITO PER IL 2026

Il minimale di reddito valido per il 2026, ai fini dell’accredito dell’intero anno di contribuzione, è invece pari a 18.808,00 euro (18.555,00 euro per il 2025).

SCADENZAADEMPIMENTOCOMMENTO
15.3.2026Trasmissione dati
acquisti dall’estero
I soggetti passivi IVA, residenti o stabiliti in Italia, devono trasmettere in via telematica all’Agenzia delle Entrate, in formato XML tramite il Sistema di Interscambio:i dati relativi alle operazioni di acquisto di beni e di prestazioni di servizi da soggetti non stabiliti in Italia;in relazione ai documenti comprovanti l’operazione ricevuti nel mese di febbraio 2026 o ad operazioni effettuate nel mese di febbraio 2026.
La comunicazione non riguarda:le operazioni per le quali è stata ricevuta una bolletta doganale o una fattura elettronica;gli acquisti di beni e servizi non rilevanti territorialmente ai fini IVA in Italia ai sensi degli artt. 7 – 7-octies del DPR 633/72, qualora siano di importo non superiore a 5.000,00 euro per singola operazione.
16.3.2026










Certificazione
redditi da lavoro
e da locazioni brevi
I sostituti d’imposta devono consegnare ai sostituiti (es. dipendenti, collaboratori coordinati e continuativi, professionisti, agenti, titolari di diritti d’autore, lavoratori occasionali, percettori di redditi da locazioni brevi, ecc.) la certificazione, relativa all’anno 2025:delle somme e valori corrisposti;delle ritenute operate;delle detrazioni d’imposta effettuate;dei contributi previdenziali trattenuti.
Per il rilascio della certificazione occorre utilizzare il modello “sintetico” della Certificazione Unica 2026, approvato dall’Agenzia delle Entrate.Le certificazioni non devono più essere rilasciate in relazione ai compensi corrisposti ai contribuenti che adottano il regime forfettario (ex art. 1 co. 54 – 89 della L. 190/2014) o il regime di vantaggio (ex art. 27 del DL 98/2011, c.d. “contribuenti minimi”), ad eccezione dei medici di medicina generale, dei medici di continuità assistenziale con rapporto di lavoro a tempo determinato e dei pediatri di libera scelta, convenzionati con il Servizio sanitario nazionale.Se la certificazione relativa al 2025 è già stata consegnata utilizzando il modello di Certificazione Unica 2025 (es. a seguito di richiesta avanzata dal lavoratore in sede di cessazione del rapporto nel corso del 2025), entro la scadenza in esame occorre sostituirla consegnando la nuova Certificazione Unica 2026.
16.3.2026Certificazione
dividendi
I soggetti che, nel 2025, hanno corrisposto utili derivanti dalla partecipazione a soggetti IRES, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, devono consegnare ai percettori l’apposita certificazione:dei dividendi corrisposti;delle relative ritenute d’acconto operate.
La certificazione non deve essere rilasciata in caso di utili assoggettati a ritenuta a titolo d’imposta o a imposta sostitutiva.La certificazione va rilasciata utilizzando l’apposito modello CUPE approvato dal provv. Agenzia delle Entrate 15.1.2019 n. 10663 (le relative istruzioni sono state aggiornate l’11.2.2021 e il 18.12.2023).
16.3.2026

Trasmissione
telematica
Certificazioni Uniche
I sostituti d’imposta o gli intermediari abilitati devono trasmettere in via telematica all’Agenzia delle Entrate le Certificazioni Uniche relative al 2025:utilizzando il modello “ordinario” della Certificazione Unica 2026, approvato dall’Agenzia delle Entrate;nel rispetto delle previste specifiche tecniche.
Il flusso telematico può essere suddiviso inviando separatamente, anche da parte di soggetti diversi (es. consulente del lavoro e commercialista):le certificazioni dei dati relativi ai redditi di lavoro dipendente e assimilati;rispetto alle certificazioni dei dati dei redditi di lavoro autonomo, delle provvigioni, dei redditi diversi e delle locazioni brevi.
Le Certificazioni non devono più essere trasmesse in relazione ai compensi corrisposti ai contribuenti che adottano il regime forfettario (ex art. 1 co. 54 – 89 della L. 190/2014) o il regime di vantaggio (ex art. 27 del DL 98/2011, c.d. “contribuenti minimi”), ad eccezione dei medici di medicina generale, dei medici di continuità assistenziale con rapporto di lavoro a tempo determinato e dei pediatri di libera scelta, convenzionati con il Servizio sanitario nazionale.Se le Certificazioni Uniche 2026 riguardano esclusivamente redditi di lavoro autonomo rientranti nell’esercizio di arte o professione abituale, ovvero provvigioni per prestazioni non occasionali inerenti a rapporti di commissione, agenzia, mediazione, rappresentanza di commercio e procacciamento di affari, in relazione a soggetti diversi dai suddetti contribuenti forfettari e minimi, la trasmissione all’Agenzia delle Entrate può avvenire entro il 30.4.2026.Possono invece essere inviate all’Agenzia delle Entrate entro il termine previsto per la presentazione del modello 770/2026 (2.11.2026, poiché il 31.10.2026 cade di sabato) le certificazioni contenenti esclusivamente redditi esenti o non dichiarabili mediante la dichiarazione precompilata (cioè redditi non dichiarabili con il modello REDDITI PF 2026, ad esempio quelle relative a soggetti diversi dalle persone fisiche con riferimento alle provvigioni o ai corrispettivi erogati dal condominio per contratti di appalto).
16.3.2026Trasmissione dati
contributi previdenziali
Gli enti previdenziali devono comunicare in via telematica all’Anagrafe tributaria, direttamente o tramite gli intermediari abilitati:i dati relativi all’anno 2025 dei contributi previdenziali ed assistenziali;in relazione a tutti i soggetti del rapporto.
16.3.2026Trasmissione dati
previdenza
complementare
Le forme pensionistiche complementari devono comunicare in via telematica all’Anagrafe tributaria, direttamente o tramite gli intermediari abilitati:i dati relativi ai contributi di previdenza complementare versati nell’anno 2025, senza il tramite del sostituto d’imposta;in relazione a tutti i soggetti del rapporto.
16.3.2026Tassa numerazione
e bollatura libri
e registri
Le società di capitali devono versare la tassa annuale di concessione governativa per la numerazione e bollatura iniziale di libri e registri (es. libro giornale, libro inventari), dovuta nella misura forfettaria di:309,87 euro, se il capitale sociale o fondo di dotazione non supera l’ammontare di 516.456,90 euro;ovvero 516,46 euro, se il capitale sociale o fondo di dotazione supera l’ammontare di 516.456,90 euro.
L’importo della tassa prescinde:dal numero dei libri e registri;dalle relative pagine.
16.3.2026Versamento
saldo IVA 2025
I contribuenti titolari di partita IVA devono versare il saldo dell’imposta derivante dalla dichiarazione per l’anno 2025 (modello IVA 2026).Tuttavia, il versamento del saldo IVA può essere differito, da parte di tutti i soggetti:entro il 30.6.2026, maggiorando le somme da versare degli interessi nella misura dello 0,4% per ogni mese o frazione di mese successivo al 16 marzo;oppure entro il 30.7.2026, maggiorando le somme da versare, comprensive della suddetta maggiorazione, dell’ulteriore maggiorazione dello 0,4%.
16.3.2026Versamento
IVA mensile
I contribuenti titolari di partita IVA in regime mensile devono:liquidare l’IVA relativa al mese di febbraio 2026;versare l’IVA a debito.
I soggetti che affidano la tenuta della contabilità a terzi e ne hanno dato comunicazione all’ufficio delle Entrate, nel liquidare e versare l’IVA possono far riferimento all’IVA divenuta esigibile nel secondo mese precedente.Se l’importo dovuto, unitamente a quello di gennaio 2026, non supera il limite di 100,00 euro, il versamento potrà essere effettuato insieme a quello relativo al mese successivo.È possibile il versamento trimestrale, senza applicazione degli interessi, dell’IVA relativa ad operazioni derivanti da contratti di subfornitura, qualora per il pagamento del prezzo sia stato pattuito un termine successivo alla consegna del bene o alla comunicazione dell’avvenuta esecuzione della prestazione di servizi.
16.3.2026Versamento
ritenute e addizionali
I sostituti d’imposta devono versare:le ritenute alla fonte operate nel mese di febbraio 2026;le addizionali IRPEF trattenute nel mese di febbraio 2026 sui redditi di lavoro dipendente e assimilati.
I soggetti che corrispondono compensi per lavoro autonomo o provvigioni possono non effettuare il versamento delle ritenute di cui agli artt. 25 e 25-bis del DPR 600/73, entro il termine in esame, se l’ammontare cumulativo delle ritenute operate nei mesi di gennaio e febbraio 2026 non supera 100,00 euro.Il condominio che corrisponde corrispettivi per appalti di opere o servizi può non effettuare il versamento delle ritenute di cui all’art. 25-ter del DPR 600/73, entro il termine in esame, se l’ammontare cumulativo delle ritenute operate nei mesi di gennaio e febbraio 2026 non è di almeno 500,00 euro.
25.3.2026Presentazione modelli INTRASTATI soggetti che hanno effettuato operazioni intracomunitarie presentano all’Agenzia delle Entrate i modelli INTRASTAT:relativi al mese di febbraio 2026, in via obbligatoria o facoltativa;mediante trasmissione telematica.
I soggetti che, nel mese di febbraio 2026, hanno superato la soglia per la presentazione trimestrale dei modelli INTRASTAT presentano:i modelli relativi ai mesi di gennaio e febbraio 2026, appositamente contrassegnati, in via obbligatoria o facoltativa;mediante trasmissione telematica.
Con la determinazione Agenzia delle Dogane e dei Monopoli 23.12.2021 n. 493869 sono stati approvati i nuovi modelli INTRASTAT e sono state previste ulteriori semplificazioni per la presentazione dei modelli INTRASTAT, applicabili a partire dagli elenchi relativi al 2022.La determinazione Agenzia delle Dogane e dei Monopoli 3.2.2026 n. 84415 ha invece innalzato la soglia per la presentazione dei modelli relativi agli acquisti intracomunitari di beni, a partire dagli elenchi relativi al 2026.